2017માં દુનિયાની સૌથી મૂલ્યવાન રિયલ એસ્ટેટ કંપની બનેલી ચીનની એવરગ્રાન્ડને કોર્ટે શુક્રવારે દિવાળિયું જાહેર કરી દીધું છે. આ પહેલા ગુરુવારે છેતરપિંડીના કેસમાં કંપનીના ફાઉન્ડર હુઈ કા યાનને આજીવન કેદની સજા સંભળાવવામાં આવી હતી. કંપની પર લગભગ ₹28 લાખ કરોડનું દેવું હતું. ગરીબ ઘરનો છોકરો બન્યો દેશનો સૌથી અમીર વ્યક્તિ એવરગ્રાન્ડના સ્થાપક હુઈ કા યાનની વાર્તા એક ગરીબ ગામડાના છોકરાની છે જે શહેરી સપનાનો સોદાગર બનીને ચીનનો સૌથી ધનિક માણસ બન્યો. તેણે ‘એવરગ્રાન્ડ’ નામનું એક વિશાળ સામ્રાજ્ય ઊભું કર્યું, જે ગગનચુંબી ઇમારતો બનાવતું હતું, ફૂટબોલ ક્લબ ખરીદતું હતું. મોડેલ સરળ હતું – જમીન ખરીદો, પાયો નાખતા પહેલા જ કાગળો પર આખા ફ્લેટ વેચી દો અને ગ્રાહકો પાસેથી મળેલા તે એડવાન્સ પૈસાથી આગલો પ્રોજેક્ટ શરૂ કરી દો. પરંતુ તાશના પત્તાથી બનેલા આ મહેલનો પાયો બેફામ દેવા પર ટકેલો હતો. જ્યારે સરકારે દેવાના નળ બંધ કર્યા, ત્યારે સામ્રાજ્ય ધડામ દઈને તૂટી પડ્યું. 280 શહેરોમાં ફેલાયેલા 1,300 અધૂરા પ્રોજેક્ટ્સ અને 300 અબજ ડોલર એટલે કે લગભગ ₹28 લાખ કરોડના દેવાનો પહાડ છોડીને એવરગ્રાન્ડ આખરે ઇતિહાસના પાનામાં દફન થઈ ગયું. સ્થાપક હુઈ કા યાનને અદાલતે નાણાકીય છેતરપિંડીમાં આજીવન કેદની સજા સંભળાવીને જેલમાં મોકલી દીધા અને બીજા જ દિવસે ગુઆંગડોંગની અદાલતે કંપનીને સંપૂર્ણપણે બંધ કરવાના આદેશ પર મહોર લગાવી દીધી. ચીનના આ સૌથી મોટા એસ્ટેટ ક્રેશ સાથે જોડાયેલા 10 જરૂરી સવાલ-જવાબ સમજો: સવાલ 1. કોર્ટે એવરગ્રાન્ડ વિરુદ્ધ નાદારી પ્રક્રિયાની અરજી શા માટે સ્વીકારી? જવાબ: ગુઆંગઝુની અદાલતે ગુઆંગઝુ રૂરલ કોમર્શિયલ બેંકની અરજી પર આ નિર્ણય સંભળાવ્યો. કોર્ટે માન્યું કે કંપની દેવું ચૂકવવામાં સંપૂર્ણપણે અસમર્થ છે અને તેની કુલ સંપત્તિ દેવાંની સરખામણીમાં ઘણી ઓછી છે. આ સાથે જ કંપનીને સંપૂર્ણપણે બંધ કરવાની કાનૂની પ્રક્રિયા શરૂ થઈ ગઈ. સવાલ 2. એવરગ્રાન્ડના સ્થાપક હુઈ કા યાન અને કંપની પર કઈ-કઈ કાર્યવાહી થઈ છે? જવાબ: 66 વર્ષીય હુઈ કા યાનને છેતરપિંડી અને નાણાકીય ગેરરીતિઓમાં દોષિત ઠેરવીને આજીવન કેદની સજા ફટકારવામાં આવી છે. તેમના તમામ રાજકીય અધિકારો છીનવી લેવામાં આવ્યા છે અને સંપૂર્ણ ખાનગી સંપત્તિ જપ્ત કરવાનો આદેશ આપવામાં આવ્યો છે. આ ઉપરાંત, શેનઝેન કોર્ટે પેરન્ટ કંપની ચાઇના એવરગ્રાન્ડ પર 8.82 અબજ યુઆન અને હેંગડા રિયલ એસ્ટેટ પર 7 અબજ યુઆનનો મોટો દંડ પણ ફટકાર્યો છે. સવાલ 3. હોંગકોંગ સ્ટોક એક્સચેન્જ (HKEX)માંથી ડીલિસ્ટ થવાનો શું અર્થ છે? જવાબ: સતત 18 મહિના સુધી ટ્રેડિંગ સ્થગિત રહ્યા પછી 25 ઓગસ્ટ 2025ના રોજ એવરગ્રાન્ડના શેરને હોંગકોંગ સ્ટોક એક્સચેન્જમાંથી ડીલિસ્ટ કરવામાં આવ્યા હતા. ડીલિસ્ટિંગનો અર્થ છે કે એક પબ્લિક ટ્રેડેડ કંપની તરીકે એવરગ્રાન્ડનું અસ્તિત્વ હવે સમાપ્ત થઈ ગયું છે. એક સમયે વિશ્વની સૌથી મૂલ્યવાન રિયલ એસ્ટેટ કંપની રહેલી એવરગ્રાન્ડના શેરની કિંમત હવે લગભગ શૂન્ય થઈ ગઈ છે. સવાલ 4. એવરગ્રાન્ડ કેટલી મોટી કંપની હતી અને તેનો વિકાસ કેવી રીતે થયો? જવાબ: એવરગ્રાન્ડ ચીનના શહેરીકરણની લહેર પર સવાર થઈને મોટી બની હતી. ચીનમાં શહેરી વસ્તી 1980ના 20%થી વધીને આજે 66% સુધી પહોંચી ગઈ છે. એવરગ્રાન્ડે “લોન લો, જમીન ખરીદો, એડવાન્સ બુકિંગમાં ફ્લેટ વેચો અને તે જ પૈસાથી આગલો પ્રોજેક્ટ શરૂ કરો”નું મોડેલ અપનાવ્યું. 2017-2018માં તે વિશ્વની સૌથી મૂલ્યવાન રિયલ એસ્ટેટ કંપની બની ગઈ હતી. તેની કિંમત 400 બિલિયન ડોલરની આસપાસ હતી. આજના હિસાબે આ લગભગ 4.90 લાખ કરોડ રૂપિયા થાય છે. સવાલ 5. આ દિગ્ગજ કંપનીના પતનની સાચી શરૂઆત કેવી રીતે થઈ? જવાબ: પતનનું મુખ્ય કારણ ચીની સરકારની ‘થ્રી રેડ લાઇન્સ’ પોલિસી હતી, જે 2020માં વધુ લોન લેનારા ડેવલપર્સને રોકવા માટે લાવવામાં આવી હતી. આનાથી એવરગ્રાન્ડને મળતી સસ્તી લોન બંધ થઈ ગઈ. કંપની ફક્ત નવા ફ્લેટ્સના એડવાન્સ પૈસાના ભરોસે કામ કરી રહી હતી. જેવી લોન મળવાનું બંધ થયું અને ઘરોનું વેચાણ ઘટ્યું, કંપનીનો આખો કેશ ફ્લો ઠપ થઈ ગયો. સવાલ 6. એવરગ્રાન્ડ પર કેટલું દેવું છે અને વસૂલાતની શું સ્થિતિ છે? જવાબ: બ્લૂમબર્ગ અનુસાર 2025માં એવરગ્રાન્ડ પર 300 અબજ ડોલરથી વધુનું દેવું હતું. લિક્વિડેશન (સમાપ્તિ)ની જવાબદારી સંભાળી રહેલી ફર્મ અલ્વારેન્જ એન્ડ માર્શલે 18 મહિનામાં લગભગ 255 મિલિયન ડોલરની સંપત્તિઓ વેચી હતી, જ્યારે લેણદારોએ 45 બિલિયન ડોલર (₹3.75 લાખ કરોડ)ના દાવા રજૂ કર્યા હતા. સવાલ 7. શું એવરગ્રાન્ડના ડૂબવાથી સામાન્ય લોકોના મકાનો અધ્ધર લટકી ગયા છે? જવાબ: હા. જ્યારે કંપની ડૂબી, ત્યારે ચીનના 280 શહેરોમાં તેના 1,300 થી વધુ પ્રોજેક્ટ્સ અધૂરા પડ્યા હતા. જોકે, ચીની સરકારે વિદેશી લેણદારોને બદલે પોતાના સ્થાનિક નાગરિકોના હિતોને પ્રાધાન્ય આપ્યું છે અને બિલ્ડરોને ફક્ત તે જ અધૂરા પ્રોજેક્ટ્સ પૂરા કરવાના નિર્દેશ આપ્યા છે. સવાલ 8. શું એવરગ્રાન્ડની સરખામણી 2008ના અમેરિકી ‘લેહમન બ્રધર્સ’ સંકટ સાથે કરી શકાય? જવાબ: નિષ્ણાતો માને છે કે આ ‘ચીનનો લેહમન મોમેન્ટ’ નથી. 2008માં લેહમન બ્રધર્સના ડૂબવાથી સમગ્ર વૈશ્વિક બેન્કિંગ સિસ્ટમમાં ભૂકંપ આવી ગયો હતો, કારણ કે તેનું દેવું આંતરરાષ્ટ્રીય બેન્કો સાથે જોડાયેલું હતું. તેનાથી વિપરીત, એવરગ્રાન્ડના સંકટને ચીની સરકારે ખૂબ ધીમે ધીમે અને નિયંત્રણમાં રાખીને સંભાળ્યું છે, જેનાથી વૈશ્વિક નાણાકીય સંકટ ટળી ગયું અને ચીનની બેન્કિંગ સિસ્ટમ સ્થિર રહી. સવાલ 9. આ સંકટની ચીનની સમગ્ર અર્થવ્યવસ્થા પર શું અસર પડી છે? જવાબ: રિયલ એસ્ટેટ ચીનની જીડીપીનો લગભગ એક-ચતુર્થાંશ (25-30%) હિસ્સો હતો. એવરગ્રાન્ડના ડૂબવાથી કન્સ્ટ્રક્શન ધીમું પડ્યું, જેના કારણે સ્ટીલ અને સિમેન્ટની માંગ ઘટી ગઈ. સ્થાનિક સરકારોની જમીન વેચાણથી થતી કમાણી બંધ થઈ ગઈ. સામાન્ય ચીનીઓનો વિશ્વાસ પણ તૂટી ગયો. સવાલ 10. આ આખી વાર્તામાંથી દુનિયા અને ભારત માટે શું શીખવા જેવું છે? જવાબ: આ મામલો સાબિત કરે છે કે અતિશય દેવા પર આધારિત ગ્રોથ મોડેલ ક્યારેક ને ક્યારેક પડી ભાંગે છે. ચીનના દેવા-સંચાલિત એસ્ટેટ ગ્રોથનો સમયગાળો હવે સમાપ્ત થઈ ગયો છે. ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ અને RERA જેવા રેગ્યુલેટર્સ માટે શીખવા જેવું છે કે એસ્ક્રો એકાઉન્ટ અને સમયસર પ્રોજેક્ટ ડિલિવરીના કડક નિયમો કેટલા જરૂરી છે જેથી સામાન્ય ખરીદદારોના પૈસા સુરક્ષિત રહે. નોલેજ બોક્સ – ‘થ્રી રેડ લાઇન્સ’ શું હતું?: